我坐在公司楼下的陕西料理店，一口大碗宽面，一口加拿大电鳗的瓜。
一不留神，网易、腾讯、头条、澎湃、微博、陌陌几乎同时弹出新闻链接——
杭州版共有产权房闪亮登场，十年后或可变成商品房。
我去…和杭州楼市画的饼比起来，电鳗的瓜瞬间变得索然无味。
在一个“打新”和“蹿涨”能让所有购房者集体魔怔的城市，你突然告诉我，以后买不起房可以买共有产权房了…
我真是万万妹想到！
解读调控新*策，咱们向来开门见山，绝不隔靴搔痒。
今天，我就把靴子给你脱下来搔，保证解痒…
悬挂于新加坡建屋发展局大厅里的书法作品
1
杭版共有产权房到底是个啥玩意儿？
准确地讲，目前杭州版共有产权房还在最终敲定环节。
截止至7月22日，其《管理办法（征求意见稿）》仍在集思广益。
不过，共有产权房的逻辑框架已经基本形成了：
1、本地户籍或在杭拥有稳定就业的家庭，花市场价50-80%的钱取得相应住宅产权比例；
2、取得不动产权证满5年后，可一次性增持份额，满10年可上市交易；
3、共有产权房以竞地价的形式，优先在杭州“一核九星”布局，且可享受与商品房同等的公共服务。
以上便是杭州版共有产权房目前释放信息的核心内容。
当然，目前还只是征求意见稿，仍有一定修改余地。
共有产权房会在多大程度上普及呢？会不会专盖在老少边穷地区？
按照文件中的说法，杭州共有产权房会“优先安排在交通便利、公共服务设施和市*基础设施等配套较为齐全的区域，促进职住平衡、产城融合。”
此外，共有产权房从设计上很像公共租赁房或经济适用房。
这意味着像滨江CBD、奥体、钱江世纪城、未来科技城、望江、申花、江河汇这类改善板块也很可能会有共有产权房供应。
花一半的钱住在更好的地方，只是产权上打了折扣，无疑大大降低了升舱门槛。
只是在面积户型、配建规格上，很可能与传统意义上的商品房拉开肉眼可见的差距。
从供应规模上说，核心板块共有产权房源很可能零星存在；而非核心板块很可能大规模存在。
如果以上推测成立的话，那么，杭州的共有产权房将利用一系列机制最大可能筛出没有房住的“真刚需”。
其中一个非常重要的手段就是，保证共有产权房在真正意义上的无房家庭间“封闭式流通”。
此外，目前北京、上海共有产权房都是锁定5年，而杭州则要10年。
如果算上修建和取证时间，一套共有产权房到手里13年才具备完整的流通属性。
从现在算起，13年后，极有可能发生这几件事：
漂亮国被我们甩在身后；
湾湾同胞坐上高铁去北京卖茶叶蛋；
钢铁侠火星移民计划开始落实，进度再快点儿，火星地块招拍挂直接给你安排上…
真到那时候，你这套13年房龄，一出生就把极简气质拿捏得死死的老破小，卖给谁去？
按照共有产权房设置的初衷，如果你想来杭州打拼，在此安家落户，无疑变得更容易了；
但对今时今刻在杭购房的人来说，共有产权房即便就是来真的，对整个房价体系的影响很可能微乎其微。
别的不说，从供应规模上就会进行严控。
去看看率先实施共有产权房的北京和上海吧，它们的商品房价格体系可曾因共有产权房出现而有一丝一毫松动？
其实，真的实现价格双轨制也并不容易，只能说决策层里有高人，至少把“帕累托改进”吃得那是相当透彻。
2
杭州推行共有产权房，阻力究竟有多大？
直白点说，基本等同于让“懂王”摇头晃脑背四书五经。
一切民生规划都可能被解读为利好楼市、房价上涨甚至能拉横幅庆祝…
这么一个火热到牙齿的市场，突然出台共有产权房，很难不让人想问上一句：
“个么…你认真的吗？”
毕竟，一个高度市场化的楼市有极大概率“船大难调头”。
要知道，杭州楼市陆陆续续发了好几年烧。
进入年之后，火热程度更是直逼警戒值。
年上半年，杭州各类用地收金突破亿元，连续4年高居年中榜首。
如果去年最后俩月按照惯常节奏推地，那么杭州这个“全国第一”极有可能当上四个整年。
土拍火热，几乎是楼市火爆的起点：
它的最直接参与者是土地供应方与房企，双方都拥有最顶尖的智囊，并掌握最全面严谨的数据。
想让他们集体踩雷上，我劝你有空去研究研究怎样实现世界和平。
相比之下，西安的连续62个月房价上涨，二三级市场供销两旺…真的只能算后生、算晚辈。
或许正因如此，杭州的调控，才一直试图保留必要流动性，进而避开“限售”在其周边小修小补。
这么干的意图是什么咱们不知道，但至少两个客观现实达到了：
一是保住了二三级市场的同时活跃；
二是稳定了整个杭州楼市的上行预期。
其次，六七万一平米的房子，普遍中签率小于十进一。
拿今年年初那次红盘史诗级大撞车来看：
御潮府，均价元/㎡，中签率7.50%；
江河鸣翠，均价元/㎡，中签率5.65%；
丹枫四季，均价元/㎡，中签率7.79%；
杭源里，均价元/㎡，中签率5.30%；
滨江嘉品，均价元/㎡，中签率5.07%；
滨江观品，均价元/㎡，中签率12.14%；
天空之城，均价元/㎡，中签率16.32%；
沐宸院，均价元/㎡，中签率29.95%；
博语华庭，均价元/㎡，中签率8.17%……
看着没？以上楼盘中，仅有的三个两位数中签率，有两个出现在未来科技城单价不足元/㎡的盘。
而-元/㎡单价的几乎都要十五进一、甚至二十进一。
道理很简单，5万一平米的新房交付后翻倍成交的可能性，要大于3-4万一平米的。
你没看错，我也没写错。但你以为这就完事儿了？别眨眼，接着往下看：
到了6月份，地铁2号线南端终点站附近的桂语朝阳开出精装合院产品，万起步…
结果，中签率直接干到6.35%！接近16户抢一套房！
最后，到了二手房市场，杭州业主也同样“争气”：
全新地铁规划来了，涨价！
娃考进学军杭二中了，涨价！
娃考进清北复交浙了，涨价！
法拍干出新纪录了，涨价！
单价畸高房源有小哥带看了，涨价！
就连对面楼起火了都能涨价！
楼旧了，大伙儿集资翻新；
涨价了，大伙儿挂横幅庆祝……
说句当说不当说的话：几乎每个次新房业主群都活脱脱是个集体涨价群！
我无意挞伐这些现象，市场经济嘛，理都懂。
杭州业主从来不走寻常路：他们时时刻刻能把“涨价去库存，降准抗通胀，限购涨房价”玩到炉火纯青。
好吧，我以前学的经济学都是假的…
从马歇尔、凯恩斯到费尔德斯坦、克鲁格曼，课本上的一切在杭州业主面前不值一提。
群众基础如此深厚、投资技巧如此娴熟，突然来了共有产权的大瓜，怎么保证不摔地上，恐怕真的要考验智慧了。
3
共有产权房，真的玩得转吗？
或许，杭州是一心想稳房价、稳预期，但奈何总有刁民想要害朕！
如果杭州早就想到这一点，那么，它一定会尽最大可能，将共有产权房的市场属性降到无限低，而自住属性拔到差强人意就好。
但，让共有产权房失去投资属性并不能万事大吉。
前面说了，买共有产权房的家庭，很可能是真没房的“真刚需”。
他们对地段不敏感、对配套不敏感、对品质不敏感、对户型不敏感…偏偏只对价格敏感。
还别抬杠，听到这儿能拍案而起的，大概率是炒房客。
但共有产权住房你大概率炒不动：
想想看，一个品质上限显而易见的产品，在手里握上13年，足以让其炒作空间被极限施压。
年，北京开始推广共有产权住房，妥妥地走出了一波高开低走的行情：
位于朝阳的首个共有产权项目——锦都家园均价2元/㎡，总套数只有套。
一开放线上登记审核，就引来了16万人报名。
实不相瞒，这个中签率不仅比新加坡、香港的公屋低得多，比商品房中签率也相去甚远。
但到了年，情况急转直下——
这一年，北京市一共推出28个共有产权房项目，总房源超过1万套。
极其矛盾的一面出现了：
一边是通过审核的家庭开始大量弃选，最高弃选率接近九成九；
另一边，没能进入选房流程的急得直跺脚。
在此之后，大面积弃选成为北京共有产权房的常态。
到了年，最早上市的一批共有产权房存在的问题开始陆续暴露出来：
设计不合理、工程进度跟不上、建安质量堪忧、交房遥遥无期…
你很难想象，这些问题竟能集中在某一个盘身上集中爆发。
*策性住房出发点往往是好的，但不代表属于市场的那部分属性会随着人们的主观意愿而消亡。
拿共有产权住房为例，价格便宜往往意味着“价格”这个最显而易见的锚被人为弱化。
因市场化价格而推导出的筛选机制、评判机制、流通机制此时都有可能出现问题。
到最后，很可能是只有对价格最最敏感的那一部分人才会成为共有产权住房的忠实信徒。
此外，北京的经验一再证实：
即便是最大程度降低市场属性的共有产权房，也是“市中心抢不到，远郊区没人要”。
反观杭州市场，仁和、星桥、塘栖、南部卧城、浦阳、戴村、义桥、大江东等非热门或边缘板块最有可能成为共有产权房项目试验田。
可能有人要杠：大江东那中签率老低了，怎么就非热门了？
你信不信？50-80%的价格在筛选出谁是“真无房”的同时，还极有可能扒下上述板块商品房真实价值的底裤。
另一方面，或将零星存在的滨江、奥体、江河汇、未科、笕桥、三墩北的共有产权房很可能比商品房争抢还要激烈。
毕竟，没人怀疑这些板块的长线价值，用五成到八成的价格买到这些板块，哪怕品质次一点，真的能说忍就忍。
如此一来，无外乎又造成了两重后果：
1、共有产权房供应能否覆盖真实需求尚未可知
2、共有产权房批了民生保障的外衣，换个赛道继续炒作
说到底，共有产权房项目横空出世，对于诸多买不起房的真刚需来说，绝对是好事一件：
对于一座城市而言，它无疑有助于留下更多年轻人。
但经济现象往往不是仅凭一个好的初衷就能一帆风顺的：
拿共有产权住房来说，放量少了形同虚设，放量大了打击商品房市场。
共有产权住房对稳固社会长治久安、促进产业升级转型、保持经济增长动力绝对是百利而无一害。
质疑我这句话的，可以去看看老李让香港人住的啥，再看看另一个老李让新加坡人住的啥。
只是，我们从不质疑它的出发点，只希望能在实施细则上精益求精，让它发挥真正的价值，至少要避免它去走“共享单车”曲高和寡的老路。
譬如：从数量到质量再到市场准入细则、司法监督细则，必须要拿出一整套管理体系。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山…”
杜大爷的诗句虽无比打动人，但时至今日，新加坡已为此探索了整整56年。
来源：大碗楼市
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